Bouwen aan herbestemmen: een kwestie van durf, kennis…. én geld

In Het Financieele Dagblad stond begin februari een artikel met als titel ‘Taboe moet af van de bouw van nieuwe kantoren’. Dynamis, een vereniging van dertien grote makelaars, gooide met deze stelling de knuppel in het hoenderhok. De bouw- en ontwikkelaarslobby reageerde meteen positief en verwees naar studies van het Centraal Planbureau (CPB) en het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) waarin wordt gesteld dat er een miljoen nieuwe woningen nodig zijn tot 2040. De onderliggende boodschap van beide belangengroepen was duidelijk: nu de vastgoedcrisis haar dieptepunt gehad lijkt te hebben, wordt het tijd dat de rem ook van de nieuwbouw af gaat. Gelukkig kwamen er ook direct tegengeluiden.

Want waarom nieuwbouw als er zoveel leegstand is? Leegstand onder veelal karakteristieke panden met grote cultuurhistorische waarde. Bovendien bestaan er tal van interessante overheidsfinancieringen voor herbestemming van juist die bestaande bouw. Er zijn veel voorbeelden van herbestemmingsprojecten met een prachtig resultaat.

Een tegengeluid kwam bijvoorbeeld vanuit het landelijke Herbestemmingsteam. Met de huidige leegstandcijfers in de hand en een dosis gezond verstand pleitten zij voor het veel beter gebruiken van de bestaande gebouwenvoorraad. Deze voorvechters van een tweede leven voor gebouwen zullen zich ongetwijfeld gesteund voelen door het recente Klimaatakkoord van Parijs waarin nog maar eens opnieuw en nadrukkelijk wordt gevraagd om duurzaam ruimtegebruik en het veel beter benutten van bestaande gebouwen. Die bestaande gebouwen zijn er en de leegstand daarin betreft zeker niet alleen kantoren. Zo becijferde de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed enige tijd geleden al dat er in Nederland élke dag een boerderij leeg komt, elke week twee kerken, elke maand een klooster en daarnaast in de komende jaren vele scholen, industriële gebouwen, defensieterreinen, zorginstellingen, postkantoren, musea, et cetera.

Herbestemmen heeft aantoonbaar meerwaarde….
Dorpen, steden en regio’s zijn vaak trots op dit eigen erfgoed. De historische gebouwen hebben een verhaal en geven een plek eigenheid en een vorm van geborgenheid. Vanuit verschillende invalshoeken wordt tegenwoordig ook gewezen op de meerwaarde die het behouden van dergelijke gebouwen heeft. Cultuurhistorici benadrukken het belang van het doorgeven van het verleden aan toekomstige generaties; milieuactivisten zien hergebruik als een belangrijke factor voor duurzame stedelijke ontwikkeling; sociale wetenschappers benadrukken de relevan­tie van erfgoed voor lokale identiteit en het historisch bewustzijn van gemeenschappen. Zelfs economen zijn het eens dat dergelijk gebouwd erfgoed financiële meerwaarde heeft. Het biedt mogelijkheden voor toerisme en culturele activiteiten, verhoogt de vastgoedwaar­de in de omgeving en draagt bij aan de tevre­denheid van burgers over hun leefomgeving. Inmiddels zijn er legio onderzoeken uitgevoerd door universiteiten en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed waarin deze financiële meerwaarde ook kwantitatief wordt aangetoond.

…..maar de praktijk is weerbarstig
Ondanks de algemene consensus en diverse zeer geslaagde voorbeelden komt herbestemming in de praktijk toch nog vaak maar moeizaam van de grond. Het aanpassen van oude gebouwen voor een nieuwe functie is vaak relatief duur en niet alle baten zijn direct te kapitaliseren voor de investeerders, en wegen dus niet, of veel minder, mee bij investeringsbeslissingen. Een sluitende business case is voor veel projecten een struikelblok. Zo laat een studie van Boon en Vehof (2014) van de financiële data van 25 herbestemmingsprojecten zien, dat zonder overheidsbijdrage veel van deze projecten niet haalbaar zouden zijn geweest. Eenzelfde conclusie wordt getrokken in een buitenlandse studie van English Heritage (2011) naar gebouwd erfgoed als investeringsobject. En wellicht nog belangrijker: beide onderzoeken betreffen (logischerwijs) alleen projecten die wél zijn doorgegaan. Tel hierbij op de moeite die traditionele vastgoedpartijen hebben om bankfinanciering te krijgen voor dergelijke objecten en de procescomplexiteit als gevolg van de diversiteit aan betrokken belangen en de terughoudende opstelling is deels verklaard.

Naast het financiële struikelblok vraagt herbestemming van oude gebouwen namelijk ook om andere kennis. Kennis over onder meer de toepassing van nieuwe materialen en technische oplossingen, andere plannings- en ontwerpprocessen, alternatieve samenwerkingsvormen en financieringswijzen et cetera. Deze kennis wordt vaak niet ontwikkeld op basis van een concrete marktvraag en de bestaande theoretische en praktische vakkennis over de specifieke uitdagingen van herbestemming schiet tekort. De huidige bouwopleidingen in het middelbare, hoger en academisch onderwijs voorzien daar ook maar in zeer beperkte mate in en leiden nog vooral op tot ‘nieuwbouwers’.

De overheid stimuleert met subsidie
Het falen van ‘de markt’ om herbestemming zelf grootschalig tot stand te brengen geeft een economische reden voor overheden om zich ermee te bemoeien. Op verschillende niveaus, voor verschillende doeleinden en met verschillende karakters, zetten overheden hiervoor het instrument van subsidie in. Dit kan leiden tot schitterende projecten.

Zo heeft de gemeente Utrecht geholpen een aantal forten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie nieuw leven in te blazen. Fort Blauwkapel roept met zijn oorspronkelijke dorp en kerkje nostalgische gevoelens op maar biedt ook een (nieuwe) woonplaats, werkruimte voor kleine bedrijven en mogelijkheden voor ontspanning op het grote recreatieterrein dat dagelijks geopend is. Fort aan de Klop is omgevormd tot kleine camping en theehuisrestaurant waar je ook in de houten militaire loodsen kan overnachten en vergaderen. In de afgelopen jaren werd daar Lunet I aan toegevoegd met het Fort van de Democratie en de buitenschoolse opvang Het Fort. Voor deze transformatieopgaven is subsidie vanuit het ELFPO beschikbaar gesteld. Deze projecten zijn gerealiseerd in nauwe samenwerking met private partners, de provincie Utrecht en het Nationaal Projectbureau Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Een van de andere geslaagde voorbeelden is te vinden in de Stelling van Amsterdam, waar samen met de provincie Noord-Holland en gemeente één van de meest luxueuze duurzame wellness resorts van Nederland gerealiseerd. Achter de historische muren van een voormalig fort is een uniek spa & wellness resort gerealiseerd met sauna, hotelkamers en vergadermogelijkheden. Dit fort Resort Beemster staat op de UNESCO Werelderfgoedlijst. De provincie Noord-Holland heeft deze herbestemming financieel ondersteund.

Dit zijn slechts voorbeelden van unieke objecten. Ook zijn er voorbeelden van projecten in een nieuwere omgeving, waar nieuw leven in geblazen is. Zo is het oude GAK-kantoor tot studiowoningen getransformeerd en het oude VU-tandartsengebouw ACTA tot studentenwoningen. In het inmiddels leegstaande gebouw van de Rabobank in Olst (Overijssel) zijn dertien appartementen voor senioren gebouwd. Voor de realisatie van dit project is een subsidie gebruikt van de provincie Overijssel.

Focus en voorwaarden verschillen
Óók Brussel wil graag de transitie in de gebouwde omgeving stimuleren. Vooral innovatieve trajecten met een hoge mate aan onderzoek en ontwikkeling zijn kansrijk om vanuit Europa gefinancierd te worden. Op thema’s als kosteneffectieve renovatie, toepassing van nieuwe materialen & conservatietechnieken en nieuwe business-cases voor energie-efficiënte en flexibele renovatieoplossingen, lopen momenteel interessante uitvragen binnen het HORIZON 2020 programma. Ook voor sociale innovatie, zoals het vraagstuk, hoe samenwerking tussen de diversiteit aan stakeholders in deze sector kan bijdragen aan de integratie van erfgoed in duurzame stedelijke ontwikkeling, heeft Europa middelen gereserveerd. Omdat de herbestemmingsuitdaging ook in andere landen geldt, is het een interessant thema voor internationale netwerk- en kennisuitwisselingsprogramma’s in het kader van COST-action of INTERREG. Ook loopt er specifiek voor erfgoed een Joint Programme Initiative Cultural Heritage (JPI CH) met als doel meer gezamenlijke planning, implementatie en evaluatie van onderzoek op dit terrein.

Is de innovatie of Europese dimensie iets minder aan de orde, maar ziet u wel mogelijkheden om te herbestemmen, dan zijn provinciale subsidieregelingen of Rijksprogramma’s wellicht interessant voor u. Diverse provincies kenen subsidieregelingen om te stimuleren dat een nieuwe bestemming wordt gegeven aan bouwwerken die vanuit het verleden zijn overgebleven, die het waard zijn om behouden te blijven en die bijdragen aan de karakteristieke identiteit van het gebied. En vanuit het Rijk zijn er onder meer subsidieregelingen voor onderzoek waarin de mogelijkheden voor herbestemming van een specifiek object worden verkend. Dan kan het gaan om haalbaarheidsstudies, maar ook om bijvoorbeeld interactieve ontwerpprocessen, een ideeënprijsvraag of een andersoortig evenement dat bijdraagt aan het inzicht in herbestemmingsmogelijkheden. Voor de vaak gepaard gaande investeringen in duurzaamheidsmaatregelen zijn vooral de fiscale regelingen, zoals de MIA, EIA, SDE+ en een Groenverklaring interessant. Een gebouw dat op basis van duurzaamheidslabel wordt getransformeerd komt per definitie in aanmerking voor een fiscaal voordeel. Maar met een creatief proces, de juiste en geschikte partijen en met kennis van financieringsinstrumenten kan er wellicht ook meer. Wij helpen u graag om voor uw project de mogelijkheden inzichtelijk te maken.

Vindsubsidies consultants Marnix Smit en Adriaan Hellemans